Kündbarkeit eines langfristigen Gewerbemietvertrags wegen Schriftformmangels bei Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen durch den Vermieter

Der Bundesgerichtshof hat am 14. Mai 2025 entschieden, dass eine Änderung der Betriebskostenvorauszahlungen, die nicht in einem Nachtrag zu einem langfristigen Gewerbemietvertrag festgehalten wurde, zur Kündbarkeit wegen eines Schriftformmangels führen kann. Denn die Zusammensetzung der Miete muss sich aus dem Mietvertrag ergeben. 

Gibt es in einem Gewerbemietvertrag keine Regelung, nach der die Betriebskostenvorauszahlungen vom Vermieter einseitig erhöht werden dürfen, stellt eine entsprechende einseitige Änderung der Nebenkostenvorauszahlungen durch den Vermieter einen Schriftformverstoß dar, wenn hierüber über mehr als ein Jahr kein entsprechender Nachtrag geschlossen wurde. 

Eine entsprechende Kündigung des bisherigen Vermieters, der an der schriftformschädlichen Vertragsklausel mitgewirkt hat, wäre allerdings treuwidrig. Kündigen könnte jedoch der Erwerber, der neu in einen entsprechenden Gewerbemietvertrag eintritt – und der Mieter.

Auch auf das seit Januar 2025 geltende Textformgebot dürfte diese Entscheidung anwendbar sein
 

Leitsätze des Bundesgerichthofs, Beschluss vom 14. Mai 2025 - XII ZR 88/23 

BGB §§ 550 Satz 1, 566

a) Die Änderung der im Ursprungsmietvertrag vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen stellt unabhängig von ihrer relativen oder absoluten Höhe eine wesentliche und - jedenfalls soweit sie für mehr als ein Jahr erfolgt und nicht jederzeit vom Vermieter widerrufen werden kann - dem Formzwang des § 550 Satz 1 BGB unterfallende Vertragsänderung dar (im Anschluss an Senatsurteil vom 25. November 2015 - XII ZR 114/14 - NZM 2016, 98).

b) Hat der frühere Vermieter an einer schriftformschädlichen Änderungsvereinbarung mitgewirkt, kann sich der Erwerber des Grundstücks, der gemäß § 566 BGB kraft Gesetzes in die Vermieterstellung eingerückt ist, gegenüber dem Mieter grundsätzlich auch dann auf den dadurch herbeigeführten Formmangel des Mietvertrages berufen, wenn dies dem früheren Vermieter selbst nach Treu und Glauben verwehrt gewesen wäre (im Anschluss an BGHZ 40, 255 und BGH Urteil vom 30. Mai 1962 - VIII ZR 173/61 - NJW 1962, 1388).

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