Langfristige Gewerbemietverträge ohne Schriftformfalle – was Vermieter und Mieter jetzt beachten sollten
Wer einen Gewerbemietvertrag über mehr als ein Jahr abschließen wollte, kannte das Risiko: Ein einziger Formfehler – ein fehlender Nachtrag, eine nicht unterzeichnete Anlage – konnte dazu führen, dass der Vertrag trotz vereinbarter Laufzeit jederzeit ordentlich kündbar war. Das war die berüchtigte Schriftformfalle des § 550 BGB.
Was hat sich geändert?
Mit dem Vierten Bürokratieentlastungsgesetz (BEG IV) gilt seit dem 1. Januar 2025 für Gewerbemietverträge: Die bisherige Schriftform (eigenhändige Unterschrift beider Parteien auf einer einheitlichen Urkunde) ist durch die Textform nach § 126b BGB ersetzt worden. E-Mails, elektronische Dokumente oder andere dauerhaft gespeicherte, lesbare Erklärungen reichen künftig aus, um die Laufzeit eines Vertrags rechtssicher festzulegen.
Für Altverträge, die vor dem 1. Januar 2025 geschlossen wurden, galt eine Übergangsfrist bis zum 31. Dezember 2025. Seit dem 1. Januar 2026 gilt die neue Regelung damit auch für alle bestehenden Mietverhältnisse.
Ist die Schriftform allerdings ausdrücklich im Mietvertrag vereinbart, gilt sie weiterhin. Ob dennoch im Hinblick auf die Gesetzesänderung die Textform ausreichend wird, da die Formulierung für eine Weitergeltung der vereinbarten Schriftform nicht ausreicht, werden zukünftige Entscheidungen klarstellen. Wer sichergehen will, formuliert den Willen der Parteien bereits jetzt in einem Nachtrag zum Mietvertrag. Bei Schriftformvereinbarungen muss allerdings genau formuliert werden, damit nicht plötzlich anstelle von Kündbarkeit eine Nichtigkeit im Raum steht.
Was bleibt zu beachten?
Die Reform erleichtert die Praxis – sie schafft aber keine Sorglosigkeit. Einige Punkte bleiben kritisch:
1. Nachträge und Vertragsänderungen konsequent dokumentieren: Auch unter der Textform gilt: Jede wesentliche Vertragsänderung muss in einem dauerhaft abrufbaren Dokument festgehalten werden. Mündliche Absprachen – etwa zur Miethöhe, zur Fläche oder zur Nutzungsart – genügen nach wie vor nicht.
2. Vollständigkeit der Vertragsdokumentation: Alle vertragswesentlichen Abreden müssen aus der Textform-Dokumentation hervorgehen. Wer Anlagen, Grundrisse oder Sondervereinbarungen nur mündlich einbezieht, riskiert weiterhin eine ungewollte Kündbarkeit.
3. Vorsicht bei digitaler Kommunikation: Eine E-Mail erfüllt die Textform – aber nur, wenn sie die wesentlichen Vertragspunkte enthält, der Erklärende klar bezeichnet ist und die Erklärung dauerhaft gespeichert werden kann. Messenger-Nachrichten oder Sprachnachrichten reichen in der Regel nicht aus.
4. Altverträge kritisch prüfen: Wer einen vor 2025 geschlossenen Gewerbemietvertrag hat, sollte prüfen, ob etwaige Formfehler aus der Altregelung durch die Übergangsregelung geheilt wurden – oder ob Handlungsbedarf besteht.
Fazit
Die Abkehr von der strengen Schriftform ist eine pragmatische Erleichterung für die gewerbliche Praxis. Wer jedoch glaubt, künftig ganz auf eine strukturierte Vertragsdokumentation verzichten zu können, begibt sich auf unsicheres Terrain. Klarheit, Vollständigkeit und Nachvollziehbarkeit bleiben das A und O jedes langfristigen Gewerbemietvertrags.
Bei Fragen zur Gestaltung oder Prüfung Ihrer Gewerbemietverträge sprechen Sie uns gerne an.
