Pacht oder Miete beim Betreiberwechsel einer Pflegeeinrichtung? Warum die Einordnung über Haftung, Personal und Investitionen entscheidet

Bei der Übernahme eines bestehenden Pflegeheims stellt sich in der Praxis schnell eine zentrale Weichenfrage: Wird „nur“ eine Immobilie genutzt (Miete) – oder wird ein laufender Pflegeheimbetrieb als Ertragsquelle überlassen (Pacht)?
Diese Unterscheidung ist keine bloße Begrifflichkeit. Sie wirkt sich unmittelbar darauf aus, wie Pflichten, Risiken und Schnittstellen (Inventar, behördliche Anforderungen, Personal, Investitionen) im Vertrag abgebildet werden – und wie gut sich der Betreiberwechsel später tatsächlich umsetzen lässt.

1. Rechtliche Grundlage: Miete (§ 535 BGB) vs. Pacht (§ 581 BGB)

Mietvertrag (§ 535 BGB)
Ein Mietvertrag betrifft die Überlassung von Räumen oder Sachen zum Gebrauch. Der Vermieter schuldet die Gebrauchsüberlassung, der Mieter zahlt die Miete. Der wirtschaftliche Ertrag aus einem Betrieb ist für die Vertragslogik typischerweise nicht der zentrale Bezugspunkt.

Pachtvertrag (§ 581 BGB)
Ein Pachtvertrag geht weiter: Er umfasst die Überlassung zum Gebrauch und zum „Genuss der Früchte“. Das bedeutet praktisch: Der Pächter darf nicht nur die Räume nutzen, sondern auch die wirtschaftlichen Erträge aus dem Betrieb ziehen.

Gerade bei Pflegeeinrichtungen ist regelmäßig nicht nur die Fläche relevant, sondern die Betriebs- und Ertragsfunktion.

2. Typische Konstellation beim Betreiberwechsel eines Pflegeheims

Bei einem Betreiberwechsel liegt in der Praxis häufig ein Gesamtpaket vor, das deutlich über eine reine Flächenüberlassung hinausgeht, etwa:

• ein laufender Betrieb,
• Bewohnerstruktur,
• Pflege- und Betreuungspersonal,
• ggf. Versorgungs- und Kooperationsverträge,
• Ausstattung/Inventar (z. B. Pflegebetten, Küche, technische Anlagen),
• Nutzung der Immobilie zu Heimzwecken mit behördlichen Vorgaben.

Wenn diese Faktoren zusammenkommen, spricht vieles dafür, dass wirtschaftlich ein Pflegeheimbetrieb übertragen bzw. überlassen wird – und nicht nur „bloße Flächen“ vermietet werden.
In dieser Konstellation ist ein Pachtvertrag häufig das rechtlich passendere Konstrukt, weil er den Betriebs- und Ertragsbezug ausdrücklich abbildet, typischerweise auch Inventar umfasst und Pflichten (z. B. Erhaltung von Betrieb und Einrichtung, behördliche Anforderungen) systematisch zuordnen kann.
Ein Mietvertrag kann dagegen vor allem dann sinnvoll sein, wenn tatsächlich nur die Immobilie genutzt wird (reine Flächenmiete) und der Betreiber den Betrieb vollständig selbst aufbaut – ohne Übernahme bestehender Struktur. Diese Konstellation ist beim Betreiberwechsel eines laufenden Heims in der Praxis eher selten. Häufig wird dann zwar „Miete“ vereinbart, der Vertrag enthält aber so weitgehende Betreiberpflichten, dass er faktisch pachtähnlich wirkt.

3. Die entscheidenden Prüfpunkte – unabhängig von der Vertragsüberschrift

Unabhängig davon, ob die Urkunde „Mietvertrag“ oder „Pachtvertrag“ heißt, sollten bei einer Pflegeheimübernahme insbesondere folgende Punkte geprüft und sauber geregelt werden:

• Betriebsübergang (§ 613a BGB): Gehen Arbeitsverhältnisse der Mitarbeitenden über? Wie werden Rechte und Pflichten (Löhne, Urlaub, Betriebszugehörigkeit) behandelt?
• Firmenfortführung (§ 25 HGB): Wird Name/Firma des bisherigen Trägers weitergeführt? Wenn ja: Besteht ein Risiko der Haftung für bestimmte Altverbindlichkeiten?
• Heimrecht / Pflege- und Heimaufsicht: Brauchen Sie eine eigene Betriebserlaubnis/Zulassung? Welche baulichen, personellen und organisatorischen Anforderungen sind einzuhalten?
• Inventar und technische Anlagen: Wer trägt Erhaltung, Wartung und Ersatz des Inventars und der Haustechnik? Welche Kosten verbleiben beim Eigentümer, welche beim Betreiber?

Gerade diese Punkte lassen sich in einem gut gestalteten Pachtvertrag häufig klarer und systematischer regeln, weil der Vertrag von vornherein auf die Betriebsüberlassung angelegt ist.

4. Praxisempfehlung: Welche Vertragslogik passt zu welchem Szenario?

Fall A: Übernahme eines bestehenden Pflegeheims (Betrieb + Inventar + Bewohnerstruktur)
Hier ist regelmäßig eine Pachtlösung sachgerecht – mit:

• klarer Beschreibung von Betrieb und Inventar,
• eindeutiger Zuordnung von Instandhaltung/Erneuerungen,
• Regeln zu behördlichen Auflagen, Personal, Haftung und Altverbindlichkeiten.

Fall B: Nutzung „nur“ der Immobilie (Betreiber baut den Betrieb selbst auf)
Hier kann eine Mietlösung funktionieren, wenn:

• Betreiberpflichten (Heimrecht, Personal, behördliche Vorgaben) separat und sauber geregelt sind,
• Schnittstellen zu Eigentümerpflichten (Gebäudezustand, Investitionen, Umbauten) klar gefasst werden.

In vielen Konstellationen ist ein Baustein-Vertrag sinnvoll: ein Miet- oder Pachtvertrag plus gesonderte Regelungen zur Übergabe des Pflegebetriebs (Personal, Verträge, Haftung) – abgestimmt mit Heimrecht, Aufsichtsbehörden und (bei größeren Trägern) der steuerlichen Beratung.

Wie wir Sie unterstützen können:

Als Rechts- und Steuerberaterkanzlei begleiten wir Betreiber, Eigentümer und Investoren bei Betreiberwechseln und Vertragsgestaltungen rund um Pflegeeinrichtungen – von der rechtlichen Einordnung bis zur Umsetzung in belastbaren Vertragsbausteinen.

Typische Beratungsfelder sind insbesondere:

• die Abgrenzung zwischen Miete und Pacht in konkreten Vertragsentwürfen,
• die Gestaltung und Prüfung von Betreiberwechsel‑Konstellationen (inkl. Inventar, Investitions- und Instandhaltungslogik),
• die Bewertung von Haftungsrisiken (z. B. § 613a BGB / § 25 HGB),
• die Schnittstelle zu steuerlichen und bilanziellen Fragen bei Überlassung/Übernahme von Betrieb und Inventar.

Wenn Sie einen Betreiberwechsel planen oder einen Miet-/Pachtvertragsentwurf prüfen lassen möchten, sprechen Sie uns gerne an.