Vermieterwissen: Verjährung von Forderungen aufgrund des Zustands der Mietsache nach Rückerhalt der Mietsache vor Ende der Mietvertragslaufzeit möglich!
Der Bundesgerichtshof hatte über die Verjährung von möglichen Schadensersatzansprüchen wegen des Zustands der Mietsache bei Rückgabe aus einem gewerblichen Mietverhältnis zu entscheiden.
Im zugrunde liegenden Sachverhalt hatte die ehemalige Mieterin der Gewerbeflächen vor Ende der Mietvertragslaufzeit die Schlüssel für die Räume in den Briefkasten des Vermieters eingeworfen und hiermit den Besitz an der Mietsache vollständig aufgegeben. Der Vermieter hatte hiervon unmittelbar Kenntnis erlangt. Auch wenn ein Vermieter nicht verpflichtet ist, die Mietsache jederzeit – sozusagen „auf Zuruf“ zurückzunehmen, hatte der Vermieter hiermit den Besitz an dieser zurückerlangt und damit die unmittelbare Möglichkeit zur Prüfung des Zustands der Mietsache Hiermit trat die für den Beginn der sechsmonatigen Verjährung gemäß § 548 Abs. 1 BGB erforderliche Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters ein.
Der Bundesgerichtshof hat damit klargestellt, dass mit dem entsprechenden Rückerhalt der Mietsache trotz einer ggf. noch nicht beendeten Mietvertragslaufzeit die kurze sechsmonatige Verjährungsfrist aus § 548 Abs. 1 BGB beginnt und der Vermieter zur Vermeidung der Verjährung bestehender Schadensersatzansprüche aufgrund des Zustands der Mietflächen dazu gezwungen wird, zeitnah verjährungshemmende Maßnahmen zu ergreifen.
Der Rückerhalt der Mietsache lässt aber weder etwaige Mietzahlungsansprüche vor Ende der Mietzeit entfallen noch schließt er Schadenersatzansprüche des Vermieters wegen Pflichtwidrigkeiten des Mieters vor Ende der Mietzeit aus.
Leitsätze des Bundesgerichthofs:
BGB § 548 Abs. 1
Der Rückerhalt der Mietsache iSd § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB setzt eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil dieser erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen (im Anschluss an Senatsurteil vom 27. Februar 2019 XII ZR 63/18 NZM 2019, 408).
Für den Verjährungsbeginn ist der Rückerhalt der Mietsache auch dann maßgeblich, wenn der Mietvertrag noch nicht beendet ist mit der Folge, dass ein Anspruch iSd § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses verjähren kann (im Anschluss an BGH Urteil vom 23. Oktober 2013 VIII ZR 402/12 NZM 2014, 128).
Zum Rückerhalt der Mietsache bei Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters (im Anschluss an BGH Urteil vom 4. Mai 2005 VIII ZR 93/04 NZM 2005, 535).
BGH, Urteil vom 29. Januar 2025 - XII ZR 96/23 - OLG Hamm (LG Siegen)
