Vermieterwissen – Zeitgrenze von Gewerbemietverträgen

Gemäß § 544 S. 1 BGB kann ein Geschäftsraummietvertrag, der für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen wurde, nach Ablauf von 30 Jahren seit Überlassung der Mietsache von jeder der beiden Vertragsparteien außerordentlich unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt werden. Kündbar sind nicht nur Mietverträge, die von vornherein für eine längere Zeit als 30 Jahre abgeschlossen wurden, sondern auch solche Mietverhältnisse, die vom Mieter aufgrund von vor Beginn der Frist eingeräumte Optionen einseitig verlängert wurden. Eine solche Kündigung ist nur dann unzulässig, wenn der Vertrag auf Lebenszeit des Vermieters oder des Mieters geschlossen wurde, § 544 S. 2 BGB. 

Mit dieser Regelung soll verhindert werden, dass durch eine länger als 30 Jahre andauernde Mietzeit eine Bindung der Vertragsparteien entsteht, die einem dinglichen Nutzungsrecht entspricht.

Relevant ist die Laufzeitbegrenzung zumeist für Gewerbemietverträge, die häufig eine Laufzeitvereinbarung und Optionsrechte für Verlängerungen enthalten. Wurde im Mietvertrag eine Verlängerungsklausel vereinbart, die die Laufzeit von 30 Jahren überschreitet, ohne dass der Vertrag zwischendurch endete, ist sie unwirksam. 

Unterzeichnen die Mietparteien aber nach Ablauf von mietvertraglich vereinbarten Laufzeiten von maximal 30 Jahren freiwillig einen neuen Mietvertrag, der ein Mietverhältnis begründet, das länger als 30 Jahre seit Übergabe der Räume andauert, ist § 544 BGB nicht anwendbar (hierzu BGH, Urteil v. 17.04.1996, Az. XII ZR 168/94 „Kettenmietverträge“).