Wichtiges Vermieterwissen: Aufrechnung von Schadensersatzforderungen wegen Schäden an der Mietsache gegen den Kautionsrückzahlungsanspruch auch nach Ablauf der Verjährungsfrist.

Schadensersatzansprüche wegen der Beschädigung der Mietsache verjähren innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache, § 548 Abs. 1 BGB. 

Der Bundesgerichtshof hat nun mit Urteil vom 10.07.2024, VIII ZR 184/23 klargestellt, dass die Aufrechnung des Vermieters nach Ablauf dieser Verjährungsfrist nicht daran scheitere, dass der Vermieter nicht innerhalb unverjährter Zeit statt der Naturalrestitution (Beseitigung des Schadens) Geldersatz verlangt habe, obwohl es in diesem Fall an der für eine Aufrechnung erforderlichen Gleichartigkeit der Forderungen fehle.

Denn die Barkautionsabrede in einem Mietvertrag sei typischerweise so zu verstehen, dass die Möglichkeit des Vermieters etwaige Schadensersatzansprüche von der Kaution abzuziehen, nicht an der fehlenden Ausübung dieser sogenannten Ersetzungsbefugnis scheitern solle. Die Barkaution diene dazu, die Ansprüche des Vermieters zu sichern, der diese nach Ende des Mietverhältnisses auf einfache Weise realisieren können solle, in dem er aufrechne. Der Mieter habe regelmäßig kein Interesse daran, dass der Vermieter die Ersetzungsbefugnis innerhalb der unverjährten Zeit ausübe, so dass die isolierte Ausübung dieser lediglich ein formaler Schritt zu letzten Abrechnung über die Barkaution sei, die ihrerseits nicht innerhalb der kurzen Verjährungsfrist erfolgen müsse.

Fazit: Der Vermieter kann die ihm zustehenden Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache auch sechs Monate nach Auszug des Mieters noch von der Barkaution abziehen und hierüber eine entsprechende Kautionsabrechnung erstellen. Achtung: Schadensersatzforderungen, die über den hinterlegten Kautionsbetrag hinausgehen, verjähren weiterhin. Um diese Verjährung zu hemmen, muss vor Ablauf der sechs Monate das gerichtliche Verfahren eingeleitet werden, wenn der Mieter nicht auf die Erhebung der Einrede der Verjährung verzichtet hat. 

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