Wichtiges Vermieterwissen: Mietverträge - Unzulässigkeit von Nebenkostenpauschalen und Inklusivmieten!
Überprüfen Sie Ihre Mietverträge! Haben Sie eine Nebenkostenpauschale oder eine Inklusivmiete vereinbart? Dann besteht aufgrund der Novellen der Heizkostenverordnung seit 2021 nicht nur technischer, sondern sehr wahrscheinlich auch mietvertraglicher Handlungsbedarf!
Die Novellierung der Heizkostenverordnung 2021 verpflichtet nach und nach in den nächsten Jahren und bereits jetzt bei Neuinstallationen von Messgeräten zu fernablesbarer, interoperabler und Smart-Meter-Gateway-kompatibler Messtechnik sowie zur monatlichen Verbrauchsinformationen. Einige Fristen zur Umsetzung liegen noch in der Zukunft. Sind Sie Eigentümer einer Immobilie mit mindestens zwei Wohneinheiten, in der eine zentrale bzw. gemeinschaftliche Heiz- und Warmwasseranlagen installiert ist, gilt die Heizkostenverordnung.
Abweichende Regelungen im Mietvertrag sind nicht zulässig (§ 2 HeizkostenV).
Kommt ein Vermieter seinen Pflichten aus der Heizkostenverordnung nicht nach oder hält er seine Informationspflichten nicht ein, so dürfen Mieter ihren Kostenanteil der Heizkostenabrechnung um 3 Prozent kürzen. Findet überhaupt keine verbrauchsabhängige Abrechnung statt, ist sogar eine Kürzung um 15 Prozent durch die Mieter erlaubt!
Viele Vermieter haben aber mit ihren Mietern noch nicht einmal Nebenkostenvorauszahlungen, sondern Nebenkostenpauschalen oder Inklusivmieten vereinbart. Hiermit konnte nämlich bis zum Jahr 2021 die Erstellung der jährlichen Nebenkostenabrechnung und zumeist auch die anschließende Diskussion über den Anfall und die Höhe einzelner Kostenpositionen vermieden werden.
Wegen der Novellierung der Heizkostenverordnung im Jahr 2021 ist dies so nicht mehr zulässig. Es müssen bzw. dürfen, selbst wenn mietvertraglich eine Pauschale für Heiz- und Betriebskosten oder eine Inklusivmiete vereinbart wurde, zumindest Abrechnungen über die Heizkosten erstellt werden. Damit diese Abrechnungspflicht nicht zu Ihren Lasten ausfällt, sollten Vermieter rechtlich überprüfen lassen, ob auch im laufenden Mietverhältnis eine Abänderung des Mietvertrags – mit Einverständnis der Mieter – erfolgen kann. Denn der Anteil der Heizkosten in Nebenkostenpauschalen oder Inklusivmieten ist bei Bedarf zu errechnen. Ein Ausgleich von unterzahlten Betriebskosten über die Heizkostenzahlungen ist nicht mehr möglich.
Gerade in Anbetracht der erheblichen Kostensteigerungen der letzten Jahre ist in jedem Fall bei dieser Gelegenheit ebenfalls zu prüfen, ob auch die im Mietvertrag enthaltenen Betriebskostenpauschalen und Inklusivmieten – unabhängig von den Heizkosten – noch auskömmlich sind. Auch Pauschalen können angepasst werden.
Rufen Sie uns an! Wir beraten Sie gerne, prüfen Ihre Mietverträge und überzeugen Ihre Mieter, einer Anpassung der Mietverträge an die aktuelle Rechtslage zuzustimmen.
Novellierungen der Heizkostenverordnung 2021 - Fristen
Seit 01.12.2021: Bei Neuinstallationen darf nur noch fernablesbare Messtechnik verbaut werden.
Seit 01.12.2021: Zusätzliche Informationen müssen in der Heizkostenabrechnung enthalten sein.
Seit 01.12.2022: Wenn fernablesbare Technik vorhanden ist, muss monatliche eine Verbrauchsinformation bereitgestellt werden.
Seit 01.12.2022: Bei Neuausstattung muss fernablesbare, interoperable und Smart-Meter-Gateway-kompatible (SMGW) Messtechnik verbaut werden.
Bis 31.12.2026: Vorhandene Messtechnik muss auf Fernablesbarkeit nachgerüstet bzw. ersetzt werden. Die Technik muss zudem interoperabel und SMGW-kompatibel sein.
Bis 31.12.2031: Fernablesbare Messtechnik, die bis zum 01.12.2022 verbaut wurde, muss interoperabel und SMGW-kompatibel sein.
Novellierung der Heizkostenverordnung 2024
Seit 01.10.2024: Entfall der Ausnahmeregelung in § 11 HeizkostenV für Wärmepumpen. Pflicht des Vermieters auch bei Gebäuden, die überwiegend mit Wärme und Warmwasser aus Wärmepumpen versorgt werden, verbrauchsabhängig abzurechen werden, § 7 HeizkostenV.
Bis 30.09.2025: Übergangsfrist: Nachrüstpflicht für Ausstattung zur Verbrauchserfassung des anteiligen Verbrauchs an Wärme oder Warmwasser aus Wärmepumpen.
