Wichtiges Vermieterwissen: Unwirksamkeit einer Modernisierungsmieterhöhung wegen fehlender Lesbarkeit aufgrund geringer Schriftgröße
Ist die Begründung einer Modernisierungsmieterhöhung nicht lesbar, weil eine zu geringe Schriftgröße von 4-5 gewählt wurde, ist die Mieterhöhung formell unwirksam. Dies hat das Landgericht Darmstadt am 28.05.2024, Az. 8 S 7/23 entschieden.
Dem Fall lag folgender Sachverhalt zugrunde: Nachdem eine Vermieterin nach Ankündigung umfangreiche Modernisierungsarbeiten durchgeführt hatte, beanspruchte sie im September 2019 eine Modernisierungsmieterhöhung. Zur Begründung verwies sie auf eine beigefügte "Kostenzusammenstellung und Berechnung der Mieterhöhung".
Die Mieterin weigerte sich, die Mieterhöhung zu akzeptieren und erhob eine negative Feststellungsklage. Sie machte geltend, dass die Mieterhöhung wegen Modernisierung nicht ordnungsgemäß berechnet und erläutert worden sei. Das ergebe sich daraus, dass die dem Schreiben beigefügte Kostenzusammenstellung, Berechnung und Erläuterung im Sinne von § 559b BGB wegen der geringen Schriftgrüße von 4 bis 5 Punkt (pt) unzureichend sei. Das Amtsgericht Darmstadt entschied, dass die Vermieterin keine höhere Miete verlangen könne, weil das Mieterhöhungsverlangen der Vermieterin unwirksam sei. Dagegen richtete sich die Berufung der Vermieterin.
Das Landgericht Darmstadt bestätigte die Entscheidung des Amtsgerichts. Die mangelnde Lesbarkeit einer Mieterhöhung verstoße gegen § 559b Abs. 1 BGB. Ein Anspruch auf Zahlung der erhöhten Miete bestehe nicht, da die Modernisierungsmieterhöhung der Vermieterin nicht für den durchschnittlichen Mieter lesbar sei und somit nicht die formellen Anforderungen des § 559b Abs. 1 BGB erfülle. Zwar sehe das Gesetz für Erklärungen in Textform keine normierte Mindestgröße von Text oder Zahlen vor. Es liege aber in der Natur der Sache, dass der Zweck der Textform nur erreicht werden könne, wenn der Text für einen Durchschnittskunden mühelos lesbar sei. Dies sei hier nicht der Fall. Die Schriftgröße von 4-5 liege unterhalb der typischerweise noch als ausreichend anzusehenden Schriftgröße von 6. Eine Ausnahme könne allenfalls bei einem besonders scharfen Druckbild gemacht werden. Entsprechendes kam hier nicht in Betracht.
Fazit: Vermieter sollten sich bei Mieterhöhungsschreiben auch hinsichtlich der Anlagen an die formellen Mindestanforderungen halten. Die fachliche und rechtliche Prüfung von Mieterhöhungsschreiben schützt vor finanziellen Einbußen.