Mietpreisbremse bleibt verfassungsgemäß – was Vermieter jetzt wissen sollten

Das Bundesverfassungsgericht hat mit Beschluss vom 8. Januar 2026 (1 BvR 183/25) eine Verfassungsbeschwerde gegen die Verlängerung der sogenannten Mietpreisbremse nicht zur Entscheidung angenommen. Damit steht fest: Die gesetzliche Begrenzung der Miethöhe bei Neuvermietung in angespannten Wohnungsmärkten ist auch in ihrer verlängerten Fassung mit dem Grundgesetz vereinbar. Für Vermieter von Wohnimmobilien ist die Entscheidung von erheblicher praktischer Bedeutung, weil sie die Mietpreisbremse als dauerhaftes Instrument der Mietenpolitik verfassungsrechtlich absichert und ein Vertrauen auf deren Wegfall ausdrücklich nicht anerkennt.
 

Worum ging es?

Die Beschwerdeführerin, Eigentümerin und Vermieterin einer Wohnung in Berlin, hatte sich gegen die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn und die darauf gestützte Berliner Mietenbegrenzungsverordnung aus dem Jahr 2020 gewandt. Hintergrund war ein zivilgerichtliches Verfahren, in dem ihre Mieter erfolgreich auf Rückzahlung überzahlter Miete und Feststellung einer geringeren Miete geklagt hatten. Die Verfassungsbeschwerde richtete sich unmittelbar gegen die letztinstanzliche Entscheidung des Bundesgerichtshofs und mittelbar gegen die gesetzlichen Vorschriften zur Miethöhenregulierung.

Die Mietpreisbremse war 2015 ins Bürgerliche Gesetzbuch eingeführt worden und sieht vor, dass die Miete bei Neuvermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens zehn Prozent übersteigen darf. Die Regelung war zunächst faktisch auf fünf Jahre befristet, wurde jedoch im Jahr 2020 verlängert – mit der Begründung, dass die angespannte Lage auf den Wohnungsmärkten fortbestehe und die ursprüngliche Befristung zu kurz bemessen sei. Landesregierungen konnten daraufhin erneut Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten für jeweils höchstens fünf Jahre bestimmen, wobei eine solche Verordnung spätestens mit Ablauf des 31. Dezember 2025 außer Kraft treten musste. Berlin erklärte das gesamte Stadtgebiet für die Höchstdauer von fünf Jahren zum Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt.

Was hat das Bundesverfassungsgericht entschieden?

Die Kammer des Ersten Senats hat die Verfassungsbeschwerde als unbegründet zurückgewiesen. Weder die Mietpreisbremse in ihrer verlängerten Fassung noch die Berliner Mietenbegrenzungsverordnung verletzen die Beschwerdeführerin in ihren Grundrechten. Das Gericht knüpft dabei an seine frühere Entscheidung aus dem Jahr 2019 an, in der es die ursprüngliche Einführung der Mietpreisbremse bereits für verfassungsgemäß erklärt hatte, und stellt fest, dass auch die seitdem eingetretenen Entwicklungen zu keinem anderen Ergebnis führen.

Die Argumentation im Einzelnen

Das Gericht prüft die Vereinbarkeit der Mietpreisbremse insbesondere mit der Eigentumsgarantie des Grundgesetzes und kommt zu dem Ergebnis, dass der Eingriff in die Eigentumsfreiheit der Vermieter gerechtfertigt ist.

Zunächst stuft das Gericht die Regulierung der Miethöhe bei Mietbeginn als keinen schwerwiegenden Eingriff in die Eigentumsfreiheit ein. Die Eigentumsgarantie schütze von vornherein nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Die Mietpreisbremse solle insbesondere die Ausnutzung von Mangellagen auf dem Wohnungsmarkt verhindern und Preisspitzen abschneiden, die auf bestehende Knappheit und eine für Vermieter günstige Marktsituation zurückzuführen seien. Eine solche Nutzung des Eigentums genieße im Hinblick auf die soziale Bedeutung der Wohnung für die darauf angewiesenen Menschen keinen besonderen verfassungsrechtlichen Schutz. Mildernd komme hinzu, dass keine absolute Mietobergrenze vorgegeben werde, die vollständig vom tatsächlichen Marktgeschehen entkoppelt wäre. Die ortsübliche Vergleichsmiete bleibe eine am Markt grundsätzlich orientierte Größe, die die Wirtschaftlichkeit der Wohnungsvermietung regelmäßig sicherstelle.

Den grundrechtlich geschützten Interessen der Eigentümer stellt das Gericht sodann Gemeinwohlbelange gegenüber, die auch das Sozialstaatsprinzip betreffen. Der Gesetzgeber trage mit der Mietpreisbremse einem sozialen Ungleichgewicht Rechnung, das durch hohen Bedarf und knappes Angebot an Mietwohnungen entstehe. Darüber hinaus bestünden gesellschaftspolitische Interessen an der Verhinderung von Gentrifizierung und Segregation.

Unter Berücksichtigung des gesetzgeberischen Gestaltungsspielraums sei der gefundene Ausgleich auch in der verlängerten Fassung nicht unangemessen. Insbesondere sichere die gesetzliche Verordnungsermächtigung weiterhin ab, dass die Regulierung weder in zeitlicher noch in räumlicher Hinsicht über das nach den Zielen des Gesetzgebers gebotene Maß hinausgehe. Der Verordnungsgeber sei gefordert, die Eignung, Erforderlichkeit und Zumutbarkeit einer weiteren Mietenbegrenzung in regelmäßigen Abständen neu zu prüfen und seine Entscheidung zu begründen.

Auch aus dem Umstand, dass die Mietpreisbremse ursprünglich befristet eingeführt worden war, lasse sich kein besonderer Vertrauenstatbestand zugunsten von Vermietern ableiten. Das gelte selbst für bereits vor Inkrafttreten des Verlängerungsgesetzes vereinbarte Mieterhöhungen in Form von Staffelmieten.

Schließlich bestätigt das Gericht die Verfassungsmäßigkeit der Berliner Mietenbegrenzungsverordnung aus dem Jahr 2020 im Besonderen. Der Senat von Berlin habe die Erstreckung der Verordnung auf das gesamte Stadtgebiet und ihre Befristung auf die Höchstdauer von fünf Jahren im Rahmen seines Spielraums als erforderlich ansehen dürfen.

Was bedeutet die Entscheidung für Vermieter?

Für Vermieter von Wohnimmobilien bestätigt die Entscheidung, dass die Mietpreisbremse in ihrer verlängerten Fassung verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden ist. Vermieter in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt müssen sich bei Neuvermietungen weiterhin an die ortsübliche Vergleichsmiete zuzüglich maximal zehn Prozent halten. Ein Vertrauen darauf, dass die Regulierung nach der ersten Fünf-Jahres-Periode ersatzlos entfällt, wird vom Bundesverfassungsgericht ausdrücklich nicht anerkannt – das gilt auch für vor der Verlängerung vereinbarte Staffelmieten.

Vermieter sollten die Mietpreisbremse daher bei der Kalkulation langfristiger Erträge als dauerhafte Rahmenbedingung einbeziehen. Wer in einem regulierten Gebiet neu vermietet, sollte die zulässige Miethöhe im Vorfeld sorgfältig ermitteln und dokumentieren, um Rückforderungsansprüche und Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden. Gerade bei Staffelmietvereinbarungen, die über den Zeitraum einer bestehenden Verordnung hinausreichen, empfiehlt sich eine vorausschauende Vertragsgestaltung, die mögliche Verlängerungen der Regulierung berücksichtigt.

Ob und in welcher Form die Mietpreisbremse fortgeführt oder durch andere Instrumente ergänzt wird, bleibt eine politische Entscheidung. Das Bundesverfassungsgericht signalisiert jedoch, dass es dem Gesetzgeber einen erheblichen Spielraum bei der Regulierung der Mietpreise einräumt. Vermieter sollten sich daher darauf einstellen, dass Miethöhenbegrenzungen bei Neuvermietungen auch in den kommenden Jahren Bestand haben werden.

Wie wir Sie unterstützen können

Die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts reiht sich in eine Serie grundlegender Urteile zur Mietpreisregulierung ein und hat unmittelbare Auswirkungen auf die Gestaltung von Mietverträgen und die Kalkulation bei Neuvermietungen. Unsere Kanzlei berät Vermieter von Wohnimmobilien bei der rechtskonformen Gestaltung von Mietverträgen in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt, bei der Ermittlung der zulässigen Miethöhe und bei der Einordnung bestehender Mietverhältnisse. Ebenso unterstützen wir bei der vorausschauenden Vertragsgestaltung – insbesondere bei Staffelmieten, Indexmieten und Neuvermietungen nach Modernisierung –, um Rückforderungsrisiken von vornherein zu minimieren. Wenn Sie Fragen zur Mietpreisbremse oder zur Auswirkung der aktuellen Rechtsprechung auf Ihre Vermietungspraxis haben, stehen wir Ihnen gerne als Ansprechpartner zur Verfügung.