Vermieterwissen: Umsatzsteuer auf Betriebskosten bei Vermietung einer WEG‑Einheit

Der Umgang mit der Umsatzsteuer in Nebenkostenabrechnungen wirft immer wieder Fragen auf. Zuletzt nahm der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 15. Januar 2025 (Az. XII ZR 29/24) zur Frage Stellung, wie Betriebskosten bei der Vermietung einer Einheit innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) umsatzsteuerlich zu behandeln sind.

Im entschiedenen Fall hatte die Eigentümerin einer WEG‑Gewerbeeinheit (Friseursalon) an eine Unternehmerin vermietet und nach § 9 UStG zur Umsatzsteuerpflicht optiert. Die WEG selbst machte von der Option nach § 9 UStG i. V. m. § 4 Nr. 13 UStG keinen Gebrauch und stellte ihre Leistungen nicht mit Umsatzsteuer in Rechnung. Streitpunkt war, ob und in welcher Höhe die Vermieterin die von der WEG abgerechneten Betriebskosten umlegen und mit Umsatzsteuer gegenüber der Mieterin weiterberechnen durfte.

Der BGH stellt mit seinem Urteil klar:

• Haben die Parteien vereinbart, dass die Mieterin neben der Nettomiete auch die Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten trägt, kann die Vermieterin den zusätzlichen Umsatzsteuerbetrag nur insoweit verlangen, wie sie selbst mit der Vermietung umsatzsteuerpflichtig ist.

• Legt die Vermieterin ihrer Betriebskostenabrechnung die von der WEG beschlossene Jahresabrechnung zugrunde, darf sie die dort ausgewiesenen umlagefähigen Kosten grundsätzlich als Bruttobeträge an die Mieterin weitergeben, wenn die WEG selbst nicht zur Umsatzsteuer optiert hat und daher keine abziehbare Vorsteuer anfällt. Eine „Herausrechnung“ fiktiver Umsatzsteueranteile ist dann nicht geschuldet.

Für die Praxis bedeutet dies: Bei der Vermietung von Sondereigentum in einer WEG sollten Vermieter die umsatzsteuerliche Behandlung von Miete und Betriebskosten vertraglich eindeutig regeln und dabei im Blick behalten, ob sie selbst und/oder die WEG zur Umsatzsteuer optiert haben. Mieter sollten prüfen, in welchem Umfang sie die in den Betriebskosten enthaltenen Beträge als Betriebsausgaben bzw. Vorsteuer geltend machen können.

Wie wir Sie unterstützen können

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• Gestaltung und Überprüfung von Mietverträgen über WEG‑Einheiten mit Blick auf die umsatzsteuerliche Behandlung von Miete und Betriebskosten,

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